Le marché immobilier rural français, avec son “art de vivre à la française” et ses paysages préservés, attire chaque année de nombreux investisseurs étrangers (Américains, Britanniques, Suisses, clients du Moyen-Orient) ainsi que les expatriés français souhaitant investir leur patrimoine international dans une résidence secondaire ou préparer leur retraite en France.
Comme nous l’expliquons dans notre guide d’achat des propriétés de prestige à vendre en France, cette clientèle internationale exigeante (HNWI, family offices, acquéreurs anglo-saxons…) recherche avant tout le calme, le caractère et le cachet culturel uniques à la campagne française. Bonne nouvelle : il n’existe aucune restriction légale interdisant l’achat par un non-résident. Cependant, une telle opération à distance nécessite une préparation juridique et bancaire rigoureuse (compromis de vente, compte séquestre, procuration, etc.) afin d’assurer la sécurité de la transaction.
Le charme de la French Touch séduit des acquéreurs du monde entier : ils cherchent un style de vie unique (petits commerces, gastronomie locale, environnement culturel) au cœur des régions françaises. Parallèlement, le marché immobilier français est réputé stable : en 2026, la Banque de France constate que les biens situés en zones attractives conservent leur valeur, voire l’augmentent, même en période de crise.
Cette stabilité fait de l’achat d’un château, d’un domaine rural ou de vieilles pierres une valeur refuge pour les HNWI. Enfin, le patrimoine immobilier se transmet en général avec une valeur préservée, constituant un outil de transmission transgénérationnelle apprécié.
Le système notarial français offre une garantie juridique unique. L’acte de vente immobilier est signé authentiquement devant notaire, et ce dernier vérifie soigneusement les titres de propriété, les règles d’urbanisme, les diagnostics obligatoires et l’origine des fonds.
Concrètement, après la signature du compromis de vente (généralement suivi du dépôt de garantie de 5 à 10 % sur le compte séquestre du notaire), le notaire prépare l’acte définitif. Deux à trois mois plus tard, la signature de l’acte authentique chez le notaire transfère définitivement la propriété. En tant qu’officier public, le notaire sécurise ainsi chaque étape de l’opération et représente l’État français, garantissant au nouvel acquéreur une propriété incontestable (contrairement aux systèmes anglo-saxons, où il existe un risque de litige sur la possession).
Les banques françaises acceptent généralement d’ouvrir des comptes dédiés aux non-résidents pour gérer l’achat (prêt immobilier, paiements notariaux, charges…). Pour ce faire, elles appliquent des procédures strictes de compliance bancaire et de lutte anti-blanchiment (dispositif TRACFIN) : tout virement important doit être justifié (déclarations fiscales, relevés de comptes, preuve de revenus, etc.), et il est souvent nécessaire de fournir une traduction assermentée pour tout document non-rédigé en français.
En pratique, on conseille d’anticiper ces formalités : ouvrez un compte en France dès que possible et rassemblez à l’avance vos documents prouvant l’origine de vos fonds (vente précédente, revenus étrangers, etc.), car l’intermédiaire immobilier, la banque et le notaire vérifieront ces éléments avant de finaliser la transaction.
Si vous souhaitez emprunter en France, sachez que les banques seront plus exigeantes avec un non-résident. Elles acceptent de financer les étrangers, mais demandent habituellement un apport personnel conséquent (souvent 30 % à 50 % du prix), voire plus si vous venez d’un pays jugé à risque. Les taux d’intérêt pour les non-résidents peuvent être légèrement supérieurs à ceux proposés aux résidents.
Le dossier de demande doit être très complet : bulletins de salaire, relevés bancaires, avis d’imposition (français et étrangers) et justificatifs de patrimoine. Les garanties exigées peuvent inclure un nantissement ou une hypothèque sur le bien acquis, voire le cautionnement par un organisme spécialisé. En cas de prêt, la banque exigera généralement que vous souscriviez un compte bancaire non-résident en France pour gérer le remboursement du prêt et vos charges courantes.
De nombreux acquéreurs internationaux préfèrent acheter via une SCI plutôt qu’en nom propre. L’intérêt de la SCI est notamment d’éviter l’indivision et de faciliter la transmission du patrimoine. En effet, la SCI permet à plusieurs personnes de détenir un bien sans recours à l’indivision, et ses règles statutaires simplifient la transmission par donation ou succession.
Fiscalement, les parts d’une SCI ont une valeur nette (actif moins dettes) souvent inférieure à la valeur vénale du bien, ce qui peut réduire les droits dus lors de la transmission. Toutefois, la création d’une SCI doit être étudiée au regard de la convention fiscale bilatérale qui vous concerne : ces conventions (France–États-Unis, France–Suisse, etc.) peuvent influencer la taxation des revenus ou des plus-values et déterminer si votre SCI doit être soumise à l’IR ou à l’IS.
Comme indiqué dans notre fiscalité de votre immobilier de luxe, cette structuration est un levier d’optimisation essentiel, notamment pour anticiper une transmission patrimoniale et éviter les pièges de la détention indivise.
Les non-résidents sont redevables de l’IFI uniquement sur leurs biens immobiliers situés en France. Concrètement, si la valeur nette de votre patrimoine immobilier français (après déduction des dettes) dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier, vous devez vous acquitter de l’IFI. En dessous de ce seuil, vous n’êtes pas imposable à l’IFI sur votre seule résidence française.
Ce régime est en principe modifié par les conventions fiscales internationales pour éviter la double imposition : par exemple, la convention franco-américaine permet généralement de déduire en partie l’IFI acquitté en France de l’ISF/IFI américain. Il est donc crucial d’étudier la convention qui lie la France à votre pays de résidence fiscale avant de procéder.
Les revenus tirés de la location de votre bien (meublé ou non-meublé) en France seront imposés en France, même si vous vivez à l’étranger. Les loyers sont en principe déclarés dans la catégorie des revenus fonciers (ou des BIC en location meublée). Pour les locations meublées, les recettes non-résidentes sont taxées dans la catégorie des BIC au taux forfaitaire de 20 % (impôt sur le revenu) plus 17,2 % de cotisations sociales. Au total, non-résidents hors UE paient donc près de 37,2 % sur le bénéfice (taux réduit à 27,5 % si vous résidez dans l’UE).
Pour les plus-values immobilières, la fiscalité est également française : le gain réalisé à la revente est imposé au taux de 19 % (impôt sur le revenu) plus 17,2 % de prélèvements sociaux (taux réduit à 7,5 % pour un non-résident de l’UE). Notez que les abattements pour durée de détention s’appliquent, et qu’une surtaxe peut s’ajouter pour les très fortes plus-values.
Enfin, les revenus locatifs peuvent être soumis à une retenue à la source et aux prélèvements sociaux (CSG/CRDS) selon la réglementation française, qu’il convient de prendre en compte dans votre calcul de rentabilité.
Chaque étape est prise en charge par des équipe d’experts (notaires, avocats fiscalistes, courtiers) afin de sécuriser votre investissement. Nos partenaires mettent leur expérience au service de vos projets, pour que l’achat de votre propriété de prestige en France soit simple, transparent et protégé.
