Si les locations touristiques attirent de nombreux investisseurs, il est toutefois nécessaire de bien comprendre les modalités d’imposition des revenus tirés des locations. Nous vous présentons les principales règles pour le calcul de l’impôt sur le revenu, des cotisations sociales et de la Contribution Foncière des Entreprises.
Il faut tout d’abord savoir de quel statut on dépend entre d’une part le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et d’autre part celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Le régime de Loueur en Meublé Professionnel est réservé aux locations comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. La simple présence des meubles n’est donc pas suffisante, la location devra par exemple inclure les draps, vaisselle, couverts, …
Les recettes procurées par l’activité doivent dépasser 23 000 € par an. Elles doivent également être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Si votre activité LMP génère un déficit, ce déficit peut être déduit de votre revenu global sans limitation et l’excédent peut être reporté pendant 6 ans.
Par ailleurs, si vos recettes de location sont inférieures à 90 000 € et que vous réalisez votre activité depuis plus de 5 ans, vous pourrez bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values de cession.
Vous relevez du statut de loueur en Meublé Non Professionnel si au moins une des conditions est remplie :
Recettes de location inférieures à 23 000 €
Recettes inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Les éventuels déficits de votre activité LMNP peuvent alors être reportés pendant 10 ans sur les revenus LMNP.
Lors de la revente de votre bien loué, vous ne pourrez pas bénéficier de l’exonération liée au statut professionnel. Le prix de cession de votre immeuble sera soumis au régime d’imposition des plus-value des particuliers avec une exonération totale après 30 ans de possession.
Les Loueurs en Meublés Professionnels sont soumis aux charges sociales. Ces charges seront calculées sur la base du revenu fiscal c’est-à-dire celui issu du régime micro-BIC ou du Bénéfice Réel.
Pour un Loueur en Meublé Non Professionnel, tout dépendra du montant des recettes de location :
Recettes inférieures à 23 000 € : pas de cotisation sociale
Recettes supérieures à 23 000 € : soumis aux cotisations sociales
L’affiliation est à faire auprès du régime de la Sécurité Sociale des Indépendants avec une option possible pour le régime général de la Sécurité Sociale si les recettes sont inférieures à 82 800 €.
Les revenus perçus d’une activité de location relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux.
Que vous soyez en LMP ou en LMNP, vous avez le choix entre une imposition sous le régime du Micro-BIC ou du Bénéfice Réel.
Vos revenus doivent être inférieurs à 72 600 € par an pour en bénéficier. Les revenus tirés de la location meublé bénéficient d’un abattement de 50%.
Votre revenu imposable sera donc égal à 50% du total de vos recettes de location quelque soient les charges réelles que vous avez engagées.
Les seuils sont différents pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés, Vous pouvez bénéficier de ce régime jusque 176 200 € de recettes et vous bénéficiez alors d’un abattement de 71%.
Votre revenu imposable sera donc égal à 29% du total de vos recettes de location quelque soient les charges réelles que vous avez engagées.
Il faut toutefois respecter des conditions pour bénéficier de ce régime plus intéressant.
Concernant les chambres d’hôtes, le contribuable ne peut pas exploiter plus de 5 chambres et accueillir plus de 15 clients simultanément et il doit avoir déclaré son activité en mairie.
Pour bénéficier du régime des meublés de tourisme classés, les biens doivent être réservés à l’usage exclusif des locataires et ne comporter ni accueil, ni hall de réception, ni services et équipements communs.
La location à un même locataire peut se faire à la nuit, la semaine ou le mois sans excéder 90 jours pour un même locataire. Le propriétaire doit déclarer son bien à la mairie (ou obtenir une autorisation préalable dans certaines communes) et il doit avoir obtenu un classement par un organisme habilité.
Le bénéfice réel consiste à déterminer le revenu imposable en retenant les produits (les locations) et en déduisant les charges réelles supportées par l’entreprise.
Il est donc nécessaire de tenir une comptabilité ce qui représente un coût supplémentaire.
On relève de droit de ce régime lorsqu’on dépasse les seuils du Micro BIC ou si on opte volontairement pour en bénéficier.
L’avantage principal de ce régime réside dans la déduction d’un amortissement calculé sur la valeur des immeubles et des meubles. Cet amortissement minore fortement le revenu et permet souvent d’avoir un revenu imposable proche de zéro et largement inférieur à un revenu foncier par exemple.
La location meublée n’est pas soumise à la TVA si elle ne s’accompagne pas de prestation de service.
Pour en bénéficier le contribuable doit fournir au moins 3 prestations parmi les suivantes :
Le petit-déjeuner
Le nettoyage régulier des locaux
La fourniture de linge de maison
La réception, même non personnalisée de la clientèle.
Ce qui relève d'une pratique para-hotelière.
En pratique, la location de gîtes permet difficilement de s’assujettir à la TVA à la différence des activités de chambre d’hôtes.
Les loueurs en meublés sont imposables à la CFE, sauf pour les locations exceptionnelles d’une partie de l’habitation principale ou lorsque les recettes de location sont inférieures à 5 000 €.
Le propriétaire doit donc réaliser une déclaration initiale la 1ère année de location avant le 31 décembre de l’année, puis une déclaration annuelle au plus tard le 2 mai.
La CFE est calculée par rapport à la valeur locative des biens immobiliers soumis à la taxe foncière. Le taux d’imposition dépend ensuite de la commune du bien.
Si la base d’imposition est trop faible, un montant minimal de CFE est alors appelé en fonction du chiffre d'affaires de l’activité.
Que vous souhaitez réaliser une activité de gite, de chambre d’hôtes, d’hébergements insolites, vous avez toutes les cartes en main pour bien choisir votre régime fiscal.
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