Touristique   

Planification et réglementation pour ouvrir un gîte : étude de marché, business plan et autorisations nécessaires (Article 2)

Publié le June 21, 2024 par Amandine Disdero
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Planification et réglementation pour ouvrir un gîte : étude de marché, business plan et autorisations nécessaires (Article 2)

Après avoir pris connaissance de la vision globale du projet et de ses premières considérations sur la création d'un gîte, il est maintenant nécessaire d’avoir une organisation minutieuse pour l'entreprise. Cet article détaille les aspects cruciaux à considérer, tels que la réglementation locale, l'étude de marché, le business plan, le budget prévisionnel, les aides financières disponibles, le choix du statut juridique et les régimes fiscaux applicables.

Sommaire
1. Planification 
    1.1. Etude de marché
    1.2. Business Plan
    1.3. Budget
    1.4. Statut juridique 
    1.5. Les régimes fiscaux
2. Réglementation
    2.1. Autorisations 
    2.2. Procédures administratives
    2.3. Assurances 
    2.4. Conformité avec les ERP et réglementation en matière d'habitation
    2.5. Normes et obligations
3. Conclusion

Planification

Etude de marché

Une étude de marché approfondie est importante pour l’ouverture du logement. Elle évalue la viabilité du projet en analysant la demande locale, en identifiant le public cible, en examinant la concurrence existante et en fixant des tarifs compétitifs. Pour obtenir les données nécessaires, il est recommandé de consulter l'INSEE, les sites de la commune et du département, et d'effectuer des rencontres locales. Ces informations sont décisives pour affiner l'offre, définir un positionnement tarifaire optimal, et élaborer une stratégie réussie.Maison en campagne

Afin d'optimiser l'attrait du gîte, il est capital de privilégier des emplacements stratégiques en harmonie avec la réglementation, de renforcer la présence en ligne (site internet), d'améliorer la communication de l'entreprise, de diversifier les activités de loisirs pour les locataires, et d'adopter des modalités de réservation flexibles. Un emplacement idéal, en proximité avec des attractions touristiques ou des sites d'intérêt tels que les monuments historiques, peut renforcer l'attraction pour les clients potentiels, créant un environnement propice au succès du gîte. Ces initiatives visent à élargir la clientèle en répondant aux attentes et en définissant clairement le profil de la clientèle ciblée.

Business Plan

L'élaboration d'un business plan solide est appréciable pour le lancement de la maison en location. Ce petit document détaille le plan d'investissement et la rentabilité prévisionnelle sur plusieurs années, incluant une analyse de marché, un plan marketing efficace, et un plan financier complet.

Il identifie minutieusement les coûts initiaux, des frais de propriété aux dépenses de démarrage, ainsi que les projections financières réalistes, couvrant les coûts mensuels, les revenus prévus et le point d'équilibre financier. Ce document est primordial pour obtenir des financements et convaincre les investisseurs en décrivant clairement les objectifs, les stratégies, et les aspects financiers du projet.

En outre, le business plan sert de guide interne, facilitant les décisions éclairées et le suivi des progrès. Une planification attentive permet de se concentrer efficacement sur l'optimisation du gîte dès son ouverture, garantissant ainsi une gestion réussie de l'entreprise.

Budget

Avant de se lancer dans l'exploitation d'un gîte et d'évaluer sa viabilité financière, il est bon d'anticiper les coûts associés. La création d'un budget prévisionnel s'avère indispensable pour estimer les revenus nets, résultant de la différence entre les recettes et les dépenses. Il est important de faire la distinction entre les dépenses initiales, ponctuelles, et les dépenses récurrentes, afin d’assurer une gestion financière éclairée.

Dépenses au démarrage :

La mise en place d'un gîte requiert des investissements initiaux, généralement amortis sur les premières années d'activité. Ces dépenses de démarrage, variant selon chaque projet, peuvent inclure :

  • L’achat d'une propriété saisonnière
  • La conformité aux normes d'hygiène et de sécurité
  • Les travaux éventuels
  • L'acquisition de mobilier et de décoration (intérieur/extérieur) 
  • Le fonds de roulement
  • Les coûts de communication (exemple : site internet, logo, cartes de visite, etc.)
  • La labellisation
  • Les frais de mise en service des compteurs
  • Les frais juridiques, etc.

Une vision globale de ces coûts avant l'ouverture de la location est vitale pour éviter des imprévus financiers.Pièces de monnaie avec des plantes

Dépenses récurrentes :

Une fois les dépenses initiales prises en compte, il est important de répertorier les dépenses récurrentes, représentant les coûts réguliers de l'exploitation du gîte. Ces frais, variables selon chaque établissement et les choix de l'exploitant, peuvent inclure :

  • Contrats d'assurances 
  • Consommables (eau, électricité, gaz)
  • Frais de déplacement,
  • Abonnements et cotisations diverses
  • Commissions de plateformes de réservation
  • Salaires
  • Loyers et charges de la location saisonnière
  • Frais bancaires
  • Cotisations sociales
  • Entretien des espaces intérieurs et extérieurs (exemple : piscine, pièces de la maison...)
  • Taxes
  • Publicité, etc.

Une gestion rigoureuse de ces dépenses récurrentes est indispensable pour assurer la stabilité financière et la rentabilité du gîte.

Aides financières

Les propriétaires de gîtes en France ont la possibilité de bénéficier d'un éventail d'aides financières afin de soutenir la création ou la rénovation de leurs hébergements. Ces soutiens sont primordiaux pour dynamiser l'industrie touristique locale, encourager et aider la diversification de l'économie rurale, et favoriser l'accessibilité pour tous. Que ce soit au niveau départemental, régional, national ou même européen, ces dispositifs offrent des opportunités précieuses pour concrétiser les projets de gîtes et renforcer leur attractivité sur le marché. Cependant, certaines aides ne sont octroyées qu'après l'achèvement des travaux, nécessitant ainsi une disponibilité financière initiale. Examinons en détail les différentes sources d'aide financière disponibles pour les gérants de gîtes en France.

  • Aides européennes et nationales

Le FEADER, ou Fonds européen agricole pour le développement rural, est un instrument financier de l'Union européenne qui aide les régions rurales à se développer. Il vise à rendre ces zones plus compétitives, durables et variées. Le FEADER soutient divers projets pour perfectionner l'agriculture, stimuler de nouveaux types d'activités économiques, protéger l'environnement, consolider les marchés locaux, encourager l'innovation et accroître la vie dans les communautés rurales. Ce soutien financier se fait souvent par cofinancement avec d'autres sources de financement, et son niveau varie selon le développement économique de la région, étant plus élevé dans les régions moins avancées.

Le fonds tourisme durable, initiés par France Relance et l'ADEME, soutient les établissements touristiques, dont les gîtes, dans leur transition écologique. Ils offrent des financements pour réaliser des évaluations environnementales et pour mettre en place des changements écologiques. Ces fonds, alloués entre 5 000 € et 200 000 €, ont pour but de réduire les dépenses fixes des établissements (telles que l'énergie, l'eau, les déchets, le gaspillage alimentaire et le transport), de favoriser leur intégration locale (à travers des circuits courts et des partenariats locaux), et de promouvoir la formation, la certification écologique et la communication sur les initiatives environnementales. C'est une bonne nouvelle pour les propriétaires qui souhaitent faire un geste en rendant leur établissement plus respectueux de l'environnement.

Les propriétaires de gîtes situés dans les Zones de Revitalisation Rurale (ZRR) peuvent bénéficier d'une exonération de taxe foncière, conformément à l'article 1383 E bis du Code Général des Impôts (CGI). Cette mesure offre un avantage financier significatif pour les meublés de tourisme dans ces zones. Elle concerne spécifiquement les propriétés immobilières bâties telles que les hôtels, les gîtes ruraux, les locaux classés meublés de tourisme et les chambres d'hôtes. L'objectif principal de cette exonération est de stimuler le développement touristique des territoires ruraux en difficulté, offrant ainsi une incitation supplémentaire pour les propriétaires de gîtes à investir dans ces zones.Maison en bord de mer

  • Aides des collectivités territoriales

Les collectivités territoriales, telles que les conseils départementaux et régionaux/généraux, ainsi que les municipalités, proposent régulièrement des programmes d'aide financière spécifiquement conçus pour soutenir les initiatives touristiques locales. Ces programmes visent à stimuler l'activité économique dans la région, à promouvoir le développement touristique et à renforcer l'attractivité des destinations locales. Dans ce cadre, les propriétaires de locations saisonnières peuvent bénéficier des subventions directes pour les travaux de construction, de rénovation ou d'aménagement, ainsi que d'autres formes de soutien telles que des prêts à taux avantageux, des conseils en gestion ou des formations spécialisées. Il est recommandé aux propriétaires de se renseigner auprès des autorités locales pour explorer les possibilités de financement disponibles dans leur région.

  • Aides liées à des labels et certifications

Il est également à noter que l’obtention de certains labels comme Tourisme & Handicaps, Gîtes de France, Clévacances et Accueil Paysan peut donner accès à des aides financières supplémentaires pour les propriétaires de gîtes.

  • Le montant des subventions et financements disponibles

Le montant des aides que vous pourriez percevoir pour créer un gîte ou une chambre d'hôtes est différent selon les départements. Globalement, vous pouvez espérer recevoir entre 20 et 30 % du total HT des travaux réalisés (maximum 30 000 €). Vous pourrez être subventionné sur les travaux d'aménagement des parties communes et sur les équipements d'accueil (gros œuvre, isolation, chauffage, sanitaire, sols, sécurisation des points d'eau...). Attention, les subventions pour créer un gîte ou une chambre d'hôtes ne sont versées qu'une fois les travaux entièrement terminés ! Pour recevoir vos aides, il faudra que le résultat des travaux soit conforme avec votre projet initial, que vous ayez reçu votre classement préfectoral et que vous présentiez les factures acquittées.

Ainsi, les aides financières accessibles aux propriétaires de gîtes en France sont variées pour stimuler l'industrie touristique locale. Du soutien européen aux exonérations fiscales locales en passant par les programmes des collectivités territoriales et les avantages des labels, ces aides favorisent la création, la rénovation et la gestion des hébergements. En les explorant judicieusement, les propriétaires de gîtes peuvent contribuer au développement des zones rurales françaises.

Statut juridique

Choisir le bon statut juridique pour votre gîte est fondamental pour sa gestion et son développement. Cette principale décision doit être prise en fonction de divers facteurs, tels que la taille du gîte, le nombre d'associés ou d'employés, la protection du patrimoine, le statut social, et les perspectives de développement. Vous pouvez opter pour différentes formes juridiques telles que les sociétés commerciales (SARL, EURL, SAS, etc.), les sociétés civiles ou le statut d’entrepreneur individuel. justice balanceChacune offre des avantages et des inconvénients distincts, et il est recommandé de bien étudier chaque option pour faire un choix éclairé en vue de l'avenir prospère de votre gîte.

Les sociétés commerciales offrent une grande variété de choix entre les différentes structures (EURL, SARL, SAS, etc.). Elles présentent généralement une bonne protection du patrimoine privé, sous réserve de ne pas avoir apporté sa caution personnelle sur les prêts souscrits par la société. Ces structures permettent d'associer de nombreuses personnes, actives ou non dans la gestion du gîte, et offrent un choix entre différents statuts sociaux pour les responsables. Cependant, le formalisme peut être contraignant.

Les sociétés civiles, quant à elles, impliquent une responsabilité des associés indéfinie mais proportionnelle au capital social. Sous réserve également de ne pas avoir apporté sa caution personnelle sur les prêts souscrits par la société. Il est possible, par exemple, de dissocier la propriété du terrain dans une société civile immobilière de la gestion du gîte qui serait réalisée dans une SARL.

Attention, l’activité de gîte est une activité commerciale. Si elle est réalisée par une société civile, celle-ci sera alors automatiquement imposée à l’Impôt sur les Sociétés, ce qui aura des incidences fortes notamment en termes d’imposition sur les plus-values.

Pour prendre une décision éclairée sur la structure juridique et le statut fiscal et social de votre gîte, nous vous recommandons de consulter un cabinet comptable ou un avocat spécialisé.

Les régimes fiscaux

Le micro BIC

  • Les locations meublées

Le régime s'applique aux revenus annuels inférieurs à 72 600 €. Avec cet abattement, votre revenu imposable équivaut à la moitié des recettes de location, sans prise en compte des charges réelles encourues.Impôt, taxe, calculatrice avec crayons et livres

  • Les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés

Ce régime s'étend jusqu'à 176 200 € de recettes annuelles. Vous bénéficiez d'un abattement de 71% sur les revenus locatifs, ramenant ainsi votre revenu imposable à seulement 29% des recettes de location, sans considération des charges réelles.

De nouvelles règles fiscales devraient voir le jour en 2025 et ne sont pas encore définitivement adoptées à l'heure où nous écrivons ces lignes. L'abattement sur les recettes serait à compte des revenus perçus en 2025 de 50% pour les locations des meublés de tourisme classés et de 30% pour les locations des meublés de tourisme non classé. Une forte baisse des abattements qui incitera de nombreux propriétaires à opter pour le régime du bénéfice réel.

Cependant, certaines conditions doivent être respectées, notamment le nombre maximal de chambres et de clients pour les chambres d'hôtes, ainsi que les exigences spécifiques pour les meublés de tourisme classés, comme la déclaration en mairie et l'obtention d'un classement. Pour plus de détails, vous pouvez consulter l'article sur la fiscalité des locations touristiques ici.

Le Bénéfice Réel

Pour le bénéfice réel, il s'agit de calculer le revenu imposable en soustrayant les charges réelles des recettes de location. Ce régime requiert une comptabilité et est automatiquement appliqué si les seuils du Micro BIC sont dépassés ou si l'entrepreneur le choisit volontairement. Son principal avantage réside dans la possibilité de déduire un amortissement sur la valeur des biens, ce qui réduit souvent le revenu imposable à un montant proche de zéro, bien inférieur à un revenu foncier.

La déclaration des revenus locatifs aux impôts constitue la principale étape pour les propriétaires de gîtes. Conformément à la législation fiscale en vigueur, il est impératif de déclarer les revenus générés par le gîte. Ce volet fiscal revêt une importance majeure dans la gestion financière de l'établissement.

Il est impératif de respecter les obligations fiscales et sociales en vigueur, notamment en ce qui concerne la TVA et les cotisations sociales.  Par ailleurs, on ne peut pas être assujetti à la TVA pour une activité de gîte mais éventuellement pour une activité de chambre d’hôte.

Réglementation

Autorisations

L'ouverture d'un gîte requiert la prise en compte de diverses autorisations pour assurer sa légalité et sa conformité opérationnelle. Ces autorisations varient selon la nature et l'ampleur du projet, impliquant un processus rigoureux de demande et de validation.

Un serrage de mainsLe permis de construire demeure obligatoire si vous construisez un nouveau gîte ou si des travaux majeurs sont entrepris sur un établissement existant. Délivré par la mairie, il nécessite un dossier complet incluant des plans, une notice descriptive et une étude d'impact.

La déclaration d'ouverture constitue une étape incontournable pour tous les gîtes, quelle que soit leur capacité. A réalisé auprès de la mairie, elle requiert le formulaire Cerfa n°14004 bien rempli ainsi que la fourniture de documents comme l'attestation d'assurance et le certificat de conformité aux normes. Cette démarche doit être accomplie avant l'ouverture du gîte, permettant à l'autorité locale de vérifier sa conformité aux normes de sécurité et d'hygiène en vigueur.

Bien que facultatif, le classement préfectoral offre la possibilité d'obtenir des étoiles (de 1 à 5) et d'accéder à des aides financières. Pour solliciter ce classement, un dossier complet doit être déposé auprès de la préfecture. Ce classement valorise la qualité de l'établissement et peut ouvrir la porte à des opportunités financières.

Certaines activités spécifiques, telles que la vente d'alcool, la restauration ou l'accueil de mineurs, peuvent exiger des licences ou autorisations particulières. Il est donc conseillé de se renseigner auprès de la mairie et des services compétents pour connaître les démarches à suivre et garantir la conformité légale de l'établissement.

La gestion des autorisations pour l'entreprise constitue une étape essentielle dans le processus de mise en activité. Du permis de construire à la déclaration d'ouverture en passant par le classement préfectoral et les licences spécifiques, chaque démarche contribue à garantir la sécurité, la qualité et la légalité de l'établissement. En s'assurant de respecter toutes les exigences légales et réglementaires applicables, les propriétaires de gîtes peuvent ainsi démarrer leur activité dans les meilleures conditions.

Procédures administratives

Pour assurer la gestion administrative d'un gîte, plusieurs démarches existent pour garantir sa conformité légale et son bon fonctionnement.Piles de dossiers

L'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) est une étape incontournable pour les gîtes exploités à titre professionnel, leur conférant une existence juridique formelle. Cette démarche, réalisée auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE), permet d'identifier l'entreprise et de garantir sa conformité aux normes légales et administratives en vigueur.

La tenue d'un registre des entrées et sorties est une obligation pour tous les gîtes, permettant de suivre de manière précise les mouvements de la clientèle. Ce registre, conservé pendant 5 ans, assure une gestion efficace de l'hébergement en enregistrant les arrivées et les départs des clients.

La gestion administrative des gîtes est une composante essentielle de leur exploitation. De l'immatriculation au RCS à la déclaration des revenus locatifs, en passant par la tenue des registres obligatoires, chaque aspect contribue à garantir la légalité et la viabilité financière de l'établissement. Il est impératif de respecter ces obligations fiscales et sociales pour assurer le bon fonctionnement et la conformité aux normes en vigueur.

Assurances

Dans le cadre de la gestion réglementaire d'un gîte, souscrire à une assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro) est indispensable pour ce projet touristique. Cette assurance offre une bonne protection contre les dommages éventuels causés aux clients ou à leurs biens pendant leur séjour. En plus de cette assurance obligatoire, il est fortement recommandé de souscrire à d'autres types d'assurances telles que l'assurance habitation, qui couvre les dommages matériels au bâtiment, ainsi que l'assurance annulation, offrant une couverture en cas d'annulation de réservation. Ces assurances complémentaires contribuent à assurer la sécurité financière et opérationnelle du gîte.

Conformité avec les ERP et réglementation en matière d’habitation

Les Gîtes, lieux emblématiques de convivialité et de détente, sont soumis à des réglementations strictes en matière d'habitation et d'Établissements Recevant du Public (ERP). Le choix de la réglementation applicable dépend du seuil de capacité d'accueil, déterminant ainsi les obligations spécifiques à respecter.

CuisinePour tous les gîtes, quelle que soit leur capacité, des normes d'hygiène sont impératives, incluant des procédures de nettoyage rigoureuses et le traitement adéquat des eaux usées. De plus, l'installation d'un détecteur de fumée est obligatoire, assurant la sécurité des occupants face aux risques d'incendie. De manière transparente, les tarifs par nuit doivent être affichés de manière visible.

Cependant, dès lors que la capacité d'accueil d'un gîte dépasse 15 personnes, celui-ci est requalifié en tant qu'Établissement Recevant du Public (ERP) et se trouve assujetti à des normes de sécurité et d'accessibilité plus contraignantes. Ces normes comprennent l'implémentation de dispositifs d'alarme, d'avertissement, ainsi que la mise en place d'un service de surveillance et de moyens de secours adaptés aux risques d'incendie.

Un plan d'évacuation clair et la formation du personnel aux gestes de premiers secours sont requis, tout comme l'agrément sanitaire en cas de proposition de repas et de boissons aux locataires. L'établissement doit également être conforme aux normes d'accessibilité, comprenant des installations telles que des rampes d'accès, des sanitaires adaptés, et un éclairage adéquat.

Avant l'ouverture d'un gîte, une autorisation d'exploitation doit être obtenue auprès de la mairie, en respectant les réglementations locales et nationales. Les propriétaires de gîtes de grande capacité doivent déposer un dossier détaillé attestant de leur conformité à la réglementation des ERP auprès de la préfecture, impliquant des contrôles et des démarches administratives supplémentaires.

Normes et obligations

Dans la gestion d'un gîte, le respect des normes et obligations revêt une importance primordiale pour garantir la sécurité, le besoin et le bien-être des clients, et se conformer à la réglementation en vigueur. Cela implique de maintenir la propreté des locaux, d'assurer l'hygiène alimentaire, de prévenir les accidents et de respecter les règles de sécurité incendie. De plus, pour les gîtes accueillant plus de 15 personnes, il est obligatoire de garantir l'accessibilité aux personnes handicapées. En outre, l'affichage clair des prix et des mentions légales, dans l'habitat, est indispensable pour informer les clients sur les conditions de leur séjour, contribuant ainsi à une expérience sûre, confortable et juridiquement conforme.

Conclusion

Ainsi, nous avons exploré les multiples aspects nécessaires à la création et à la gestion réussie d'un gîte, allant de la planification initiale à la conformité réglementaire en passant par les obligations financières. Il est clair que la réussite d'un tel projet repose sur une organisation minutieuse, une prise en compte attentive des réglementations en vigueur et une gestion rigoureuse des finances. Toutefois, rester flexible et être prêt à surmonter les défis imprévus est tout aussi fondamental. Dans notre prochain article, nous verrons comment faire prospérer votre gîte en mettant en œuvre des stratégies marketing et en assurant une rentabilité durable.