A rural lease is a specific contract governing relations between landowners and farmers. When the lessee makes improvements to the leased land, he is entitled to compensation when he leaves. This compensation, which is strictly regulated by the French Rural Code, regularly raises complex legal issues between lessors and lessees.
The fundamental principle of compensation is set out in Article L411-69 of the French Rural and Maritime Fishing Code. According to this text, "a lessee who has, through his work or investment, made improvements to the leased business is entitled, on expiry of the lease, to compensation payable by the lessor, regardless of the cause that brought the lease to an end".
This provision establishes an unconditional right to compensation, regardless of the circumstances that led to the termination of the rural lease. Repairs required to preserve a building that is essential for farming, carried out with the agreement of the lessor and exceeding the lessee's legal obligations, are also deemed to be improvements.
The outgoing lessee's claim for compensation for improvements made to the leased property is time-barred after twelve months from the end of the lease. This strict time limit means that the lessee must claim his exit indemnity as soon as possible after the lease expires.
To be eligible for compensation, the improvements made by the lessee must have been carried out regularly, in compliance with the procedure for informing or authorising the lessor, or even the joint rural lease tribunal. Failure to obtain prior authorisation deprives the lessee of his right to compensation and may even result in him having to restore the land to its previous state.
Article L411-73 of the French Rural Code distinguishes between several categories of work, depending on the authorisation required. Certain works may be carried out without the prior agreement of the lessor, subject to simple notification two months before the work is due to be carried out. The lessee must provide the lessor with a description and estimate of the work to be carried out.
The lessor then has two months in which to decide whether to pay for the work, or to refer the matter to the tribunal paritaire des baux ruraux if there is disagreement over the work planned or how it is to be carried out.
Certain works may be carried out freely by the lessee, in particular those exempt from authorisation under home improvement legislation, works included on a list drawn up by administrative decision for each natural region, or works whose amortisation period does not exceed the term of the lease by more than six years.
Article L411-71 of the French Rural Code sets out different calculation methods depending on the nature of the improvements made.
For buildings and structures incorporated into the ground, the compensation is equal to the cost of the works, assessed at the date of expiry of the lease, reduced by 6% for each year elapsed since their completion. In principle, depreciation is calculated over a period of sixteen years and eight months.
Pour les plantations, l'indemnité est égale à l'ensemble des dépenses, y compris la valeur de la main-d'œuvre, évaluées à la date de l'expiration du bail, qui auront été engagées par le preneur avant l'entrée en production des plantations, déduction faite d'un amortissement calculé à partir de cette dernière date. Cette indemnité ne peut excéder le montant de la plus-value apportée au fonds par ces plantations.
Pour les travaux de transformation du sol et les améliorations culturales, l'indemnité est égale à la somme que coûteraient, à l'expiration du bail, les travaux faits par le preneur dont l'effet est susceptible de se prolonger après son départ, déduction faite de l'amortissement.
Dans chaque département, le préfet peut, après avis de la commission consultative des baux ruraux, déroger au taux d'amortissement de 6% par an en arrêtant des tables d'amortissement spécifiques. Ces barèmes départementaux sont fixés dans les limites déterminées par un barème national.
Par exemple, en Gironde, un arrêté préfectoral du 2 décembre 2013 fixe la durée d'amortissement à un minimum général de 25 ans, réduit à 20 ans pour certains cépages. En Morbihan, la construction d'un bâtiment d'exploitation s'amortit sur 25 ans, soit un amortissement annuel de 4%.
Le tribunal paritaire des baux ruraux est seul compétent pour statuer sur les litiges concernant les baux ruraux, notamment le montant des indemnités d'amélioration. Ce tribunal peut être saisi soit par acte d'huissier, soit par requête datée et signée comportant un exposé précis des demandes.
La jurisprudence de la Cour de cassation a précisé plusieurs points importants concernant l'indemnisation des améliorations. Dans un arrêt du 1er juin 2011, la Cour a rappelé que l'autorisation donnée par le bailleur ne peut être trop générale et doit être spécifique aux travaux présentant un caractère d'utilité certaine pour l'exploitation.
La Cour de cassation a également établi que la plus-value apportée au fonds par les améliorations réalisées par le preneur ne constitue que le plafond de l'indemnité à laquelle il peut prétendre, et non son montant exact.
Avant toute procédure judiciaire, les parties sont convoquées par le greffe du tribunal pour une tentative de conciliation obligatoire. En l'absence de conciliation, le litige sera jugé lors d'une audience. Les parties peuvent se faire assister par un avocat, mais cette représentation n'est pas obligatoire.
Le preneur qui libère les lieux en fin de bail n'est pas autorisé à céder les améliorations au preneur entrant. Cette interdiction découle du principe d'accession qui permet au propriétaire l'appropriation des améliorations faites par le fermier. L'indemnisation des améliorations apportées au fonds relève exclusivement des rapports entre le fermier et son bailleur.
Cependant, cette règle n'est pas d'ordre public et peut être écartée par la volonté des parties. Le bailleur peut valablement renoncer à son droit d'accession, ce qui suppose que le preneur renonce à demander l'indemnisation des améliorations au bailleur.
Selon un arrêt de la Cour de cassation du 16 décembre 1997, une renonciation peut être induite de l'accord donné par le bailleur à la cession, par le preneur sortant à son successeur, d'une construction qu'il a régulièrement édifiée. En pratique, il est fortement recommandé de formaliser cette renonciation devant notaire pour éviter tout malentendu.
Lorsque le bailleur renonce à son droit d'accession, ce droit se reporte à l'expiration du bail avec le fermier entrant. À la sortie de ce dernier, le nouveau preneur peut demander à être indemnisé des améliorations qu'il aura lui-même apportées au fonds, mais aussi celles réalisées par son prédécesseur qui ne seront pas encore complètement amorties.
L'indemnité est due et exigible dès que le bail prend fin3. En principe, les parties fixent l'indemnité entre elles, mais le tribunal paritaire des baux ruraux peut être saisi en cas de désaccord.
Le juge a la possibilité d'échelonner le paiement de l'indemnité, à la vue de la situation du débiteur, sur une durée maximale de deux ans, voire plus si la sortie du bail n'est pas du fait du bailleur. Si le bailleur n'effectue pas de règlement à la date d'expiration du bail, le preneur a le droit de rester dans les lieux.
Pour faciliter le paiement de l'indemnité de sortie, la loi d'orientation agricole du 5 janvier 2006 a modifié l'article L411-70 du code rural, permettant aux établissements bancaires agréés d'accorder aux bailleurs qui en font la demande des prêts spéciaux à long terme.
Lorsque le montant de l'indemnité ne peut être fixé immédiatement, le tribunal paritaire des baux ruraux peut accorder une indemnité provisionnelle en attendant la détermination définitive du montant.
En cas de vente du bien loué, l'acquéreur doit être averti par l'officier public ou ministériel chargé de la vente du fait qu'il supportera, à la sortie du preneur, la charge de l'indemnité éventuellement due à celui-ci. Cette obligation d'information protège l'acquéreur contre les mauvaises surprises et garantit les droits du preneur.
La part des travaux dont le financement a été assuré par une subvention ne donne pas lieu à indemnité. Cette règle évite une double indemnisation et tient compte de l'aide publique déjà perçue par le preneur.
Le régime des indemnités d'amélioration en matière de bail rural illustre la complexité des rapports entre bailleurs et preneurs. L'équilibre recherché par le législateur vise à encourager les investissements productifs tout en protégeant les droits de propriété. Le respect scrupuleux des procédures d'autorisation et de notification demeure essentiel pour garantir les droits du preneur sortant. Face à la technicité de ces questions, le recours à un conseil juridique spécialisé s'avère souvent indispensable pour sécuriser les relations contractuelles et éviter les litiges devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
