Prix des terres agricoles par commune : estimez votre terrain agricole au m² et à l'hectare

Vendre une parcelle, racheter les terres d'un voisin, régler une succession, discuter avec la Safer : toutes ces situations commencent par la même question, celle du prix de la terre agricole dans la commune. Le simulateur ci-dessus y répond avec ce qui existe réellement : le barème Safer de la petite région agricole, les ventes enregistrées par l'administration fiscale (base DVF) et les caractéristiques de vos parcelles. Il donne une fourchette à l'hectare et au m², pas un prix communal qui n'aurait aucun sens.

Comment connaître le prix d'une terre agricole dans sa commune

Aucune statistique publique ne donne le prix des terres commune par commune. Le niveau le plus fin auquel un prix est publié est la petite région agricole : un ensemble de communes voisines aux sols, au relief et aux productions comparables. La France métropolitaine en compte un peu plus de 700, que le barème regroupe en 380 zones environ. Un « prix par commune » affiché en ligne est le plus souvent celui de la zone à laquelle la commune appartient.

Le simulateur fait ce rattachement pour vous. Saisissez le nom ou le code postal de la commune : il retrouve sa petite région, lit le barème Safer 2025 (valeur dominante, minimum et maximum, terres libres ou louées) et le rapproche des ventes enregistrées dans la base DVF de 2021 à 2025 dans la même zone. Deux informations de nature différente, que nous affichons côte à côte : le barème dit ce que les experts des Safer et du ministère retiennent comme prix courant ; les ventes disent dans quelle fourchette les transactions se sont réellement conclues.

Pourquoi nous ne publions pas de prix moyen par commune

Parce que les ventes sont trop rares pour qu'une moyenne communale veuille dire quelque chose. Nous avons compté, dans la base « Demandes de valeurs foncières », les ventes de terres et prés non bâtis de plus de 1 ha conclues de 2021 à 2025 : 165 401 ventes pour 34 746 communes de métropole.

Avec trois ventes en cinq ans, une moyenne dépend entièrement de ce qui s'est vendu : une belle parcelle de plateau une année, un fond de vallée humide la suivante. Elle ne décrit pas la commune, elle décrit trois ventes. C'est pourquoi le simulateur indique un nombre de ventes de référence dans votre commune et les communes limitrophes, sans en tirer de prix. Ces ventes ont de la valeur à une condition : être lues une par une, ce que fait une étude, pas un calcul automatique.

Calculer le prix au m² d'un terrain agricole

Le marché des terres raisonne à l'hectare, les particuliers au mètre carré. La conversion est simple : 1 hectare = 10 000 m². Pour passer du prix à l'hectare au prix au m², on divise par 10 000.

Le simulateur affiche les deux unités. Une réserve s'impose pour les petites surfaces : le barème porte sur les terres libres de 70 ares et plus, nos ventes de référence sur plus de 1 ha. En dessous, le prix au m² n'obéit plus au marché agricole. Un terrain de 1 500 m² attenant à une maison, un pré pour deux chevaux ou une parcelle convoitée par le voisin se négocient couramment plusieurs fois le prix agricole. Pour la méthode générale, voyez notre article comment évaluer le prix d'un terrain agricole.

Estimation gratuite en ligne : ce que le simulateur prend en compte

L'estimation se fait en quatre temps. Le prix de base est la valeur dominante 2025 du barème Safer de votre petite région, dans la série des terres libres ou des terres louées. Chaque caractéristique déclarée ajoute ou retranche un pourcentage. Le cumul est limité à − 35 % et + 30 %, et le résultat ne sort pas de l'intervalle minimum-maximum du barème lorsque celui-ci est publié. La fourchette affichée est de ± 15 % autour de la valeur centrale, portée à ± 20 % lorsque les ventes de la zone sont rares ou très dispersées, et à ± 25 % lorsque seule une valeur départementale existe.

Les coefficients n'ont pas tous la même solidité, et nous préférons le dire. Trois sont mesurés sur les ventes enregistrées, à petite région égale. Les six autres sont des ordres de grandeur d'expert : aucune base publique n'enregistre la pente ou l'irrigation d'une parcelle vendue.

Le volet cadastral évite de compter soi-même. À partir des références de vos parcelles (section et numéro), il interroge le cadastre, additionne les contenances, regroupe les parcelles contiguës en îlots et mesure la distance entre eux. Le rapport imprimable reprend le détail de chaque critère et les limites de la méthode ; le plan des parcelles sur fond IGN et la carte des petites régions agricoles du département sont réservés à l'Étude de valorisation foncière.

Terre libre ou terre louée : quelle décote ?

Une terre louée par bail rural se vend en général moins cher qu'une terre libre : l'acquéreur ne peut ni l'exploiter ni choisir son fermier, et le loyer est encadré. L'écart se lit dans le barème, qui publie deux séries. Sur les 257 zones où les deux existent, la valeur dominante des terres louées est inférieure de 13 % en médiane à celle des terres libres. Mais la dispersion est forte : de 6 à 21 % dans la moitié des zones, et dans une zone sur huit ce sont les terres louées qui affichent la valeur la plus haute, parce que ce ne sont pas les mêmes terres qui se vendent. Une décote nationale unique serait donc fausse presque partout.

Le simulateur applique la règle suivante. Si le barème publie un prix des terres louées pour votre petite région, il l'utilise comme prix de base. Dans les 33 départements où le barème publie un prix des terres libres mais pas des terres louées, principalement dans le Sud et en Rhône-Alpes, il applique la décote moyenne nationale de 14 % à la valeur dominante et au maximum des terres libres, et le signale. La limite de cette approche est connue : l'écart réel va de 6 à 21 % dans la moitié des petites régions et s'inverse dans une sur huit. Dans ces secteurs, seul l'examen des ventes de terres louées permet de chiffrer l'effet du bail, qui dépend aussi de sa durée restante et de l'acquéreur, le fermier en place étant souvent le seul candidat. Sur ce sujet, lisez notre analyse du prix des terres louées et, si vous êtes bailleur, notre modèle de quittance de fermage.

Quel est le prix d'un hectare de prairie ?

Le barème Safer ne distingue pas les terres des prés : il publie une seule valeur pour les deux. Les ventes, elles, permettent de mesurer l'écart, car chaque parcelle vendue porte sa nature cadastrale. Sur les 164 489 ventes de 2021 à 2025 rattachées à une petite région, le prix médian ressort à 4 680 € par hectare pour les lots en prés (38 360 ventes) et à 5 520 € pour les lots en terres labourables (96 338 ventes), tous secteurs confondus.

Cette comparaison brute mélange des régions qui n'ont rien à voir entre elles. À petite région égale, dans les 225 zones où les deux natures se vendent en nombre suffisant, l'écart médian est de 9 % en défaveur des prés. Il dépasse 20 % dans une zone sur quatre, souvent là où les prés occupent les fonds humides et les pentes. Il est nul ou inversé dans une autre zone sur quatre, en particulier dans les secteurs d'élevage où la prairie est la norme. Le simulateur applique l'écart mesuré dans votre zone quand les ventes y sont assez nombreuses, en l'atténuant si l'échantillon est mince et sans dépasser 15 % ; ailleurs, il retient l'écart du département, ou à défaut l'écart national.

Le barème de la valeur vénale des terres agricoles (Safer, ministère)

Ce que tout le monde appelle le barème Safer est, officiellement, le « barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles », prévu par l'article L. 312-4 du code rural. Il est publié chaque année par décision du ministre chargé de l'agriculture, à partir des ventes notifiées aux Safer. Celui de 2025 a été fixé par une décision du 10 août 2026, parue au Journal officiel du 19 août 2026. Il porte sur des terres non bâties, destinées à rester agricoles, de 70 ares et plus pour les terres libres ; le seuil est plus bas, et variable selon les départements, pour les terres louées.

Pour chaque zone, il donne trois chiffres. La valeur dominante est « le prix le plus souvent pratiqué tel qu'il a pu être constaté ou estimé ». Le minimum et le maximum correspondent aux prix des terres les moins chères et les plus chères, compte tenu des conditions locales du marché. L'intervalle est large : dans une même petite région, le maximum vaut 5,4 fois le minimum en médiane. Le barème donne un niveau, il ne dit pas où se situe une parcelle donnée. La loi précise d'ailleurs sa portée : c'est « un élément d'appréciation du juge pour la fixation du prix des terres », pas un tarif.

Quelques secteurs n'ont pas de valeur publiée : le Vercors, les Baronnies, la montagne de Corse-du-Sud ou la Côte basque, par exemple. Le simulateur retient alors la valeur du département et élargit la fourchette. La liste des petites régions, accessible sous le champ de la commune, montre le découpage retenu par le barème dans votre département. Dans les Alpes-Maritimes, à Paris et en petite couronne, le département lui-même n'a pas de valeur : l'outil ne propose aucune fourchette.

Combien vaut un hectare de terre agricole ?

Tout dépend de l'endroit, et l'écart est considérable. En 2025, la valeur dominante des terres et prés libres va de 1 900 € par hectare dans le Haut-Jura à plus de 40 000 € dans les régions fruitières du Var, en passant par 14 040 € en Champagne crayeuse. Une moyenne nationale renseigne donc peu sur votre parcelle ; elle est suivie, avec le détail par département, dans notre observatoire du prix des terres agricoles en France.

Même à l'intérieur d'une petite région, les prix s'étalent. Dans une zone type, la moitié des ventes enregistrées se concluent entre 21 % au-dessous et 30 % au-dessus du prix médian, et une vente sur dix à moins de 60 % de ce prix. C'est la raison pour laquelle le simulateur rend une fourchette et non un chiffre, et la raison pour laquelle la fourchette reste large. Si vous achetez pour louer, le prix se juge aussi au regard du fermage : notre calculateur de rentabilité des terres agricoles fait ce calcul, et le calculateur de frais de notaire chiffre les frais d'acte, que les prix du barème n'incluent pas.

Du simulateur à l'Étude de valorisation foncière

Le simulateur répond à la question « à quel niveau de prix se situe mon secteur ? ». Il ne répond pas à la question « combien valent mes parcelles ? », parce qu'il ne lit pas les ventes voisines. Or ce sont elles qui font foi devant un acquéreur, un notaire, des cohéritiers ou la Safer, laquelle apprécie un prix « en fonction des prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre ».

L'Étude de valorisation foncière part de ces ventes. Elle détaille les transactions récentes de terrains agricoles autour de vos parcelles, analyse le marché local, cartographie et examine chacune de vos parcelles (urbanisme, sols, pentes, eau, zonages), puis conclut sur une valeur argumentée. Le rapport imprimable du simulateur suit le même plan : il remplit la partie « marché local » et la synthèse, et signale les parties que seule l'Étude renseigne. Elle est réalisée par Bernard Charlotin, expert en évaluation immobilière agréé par le SEEIF, livrée sous dix jours ouvrés avec vingt minutes d'échange, pour 250 € TTC : sur un lot de 5 ha à 6 000 € l'hectare, c'est moins que 1 % du prix, quand 10 % d'écart représentent 3 000 €. Si seul le marché de votre secteur vous intéresse, l'étude de marché locale coûte 150 € TTC. Depuis le simulateur, un clic reprend votre commune, le statut, vos parcelles et votre fourchette dans le formulaire de commande.

Questions fréquentes

Où se renseigner pour connaître le prix des terres agricoles ?
Trois sources publiques existent. Le barème Safer de la valeur vénale des terres agricoles (son nom officiel est « barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles »), publié chaque année au Journal officiel, le plus souvent en août, donne un prix par petite région agricole. La base « Demandes de valeurs foncières » de l'administration fiscale recense chaque vente, avec sa date, sa surface et son prix. Les Safer et les notaires diffusent leurs propres synthèses. Ce simulateur réunit les deux premières : il retrouve la petite région de votre commune, applique le barème Safer et compte les ventes enregistrées dans la base DVF autour de vos parcelles.

Qui fixe le prix des terres agricoles ?
Personne : le prix se négocie librement entre vendeur et acheteur. Le barème publié chaque année par décision du ministre chargé de l'agriculture (article L. 312-4 du code rural) est indicatif ; il sert de repère aux parties et d'élément d'appréciation au juge. La liberté a toutefois deux limites principales : la Safer, qui peut préempter en proposant son propre prix, et le fermier en place, qui peut demander au tribunal paritaire des baux ruraux de fixer la valeur du bien.

Peut-on vendre un terrain agricole plus cher que sa valeur ?
Oui, aucun texte ne plafonne le prix. Mais la vente est notifiée à la Safer. Si elle juge le prix exagéré au regard de ceux pratiqués dans la région, elle peut préempter en faisant une offre à son propre prix (article L. 143-10 du code rural). Le vendeur a alors trois possibilités : accepter, retirer le bien de la vente ou demander au tribunal judiciaire de fixer le prix. Sans réponse de sa part dans les six mois, il est réputé avoir accepté l'offre de la Safer. Le fermier en place dispose d'un recours comparable devant le tribunal paritaire (article L. 412-7).

Qui peut estimer un terrain agricole ?
Un expert foncier et agricole, un expert en évaluation immobilière, un notaire, un conseiller de la Safer ou un agent immobilier spécialisé dans le rural. Une expertise comporte une visite du bien et un rapport détaillé qui engage son auteur. Un simulateur en ligne donne un ordre de grandeur ; une étude fondée sur les ventes locales donne une valeur argumentée, sans visite.

Comment estimer des terres agricoles pour une succession ?
La déclaration de succession retient la valeur vénale des terres au jour du décès, c'est-à-dire le prix auquel elles se vendraient. Elle s'établit par comparaison avec des ventes récentes de biens semblables dans le même secteur, en tenant compte du bail s'il y en a un. L'administration fiscale peut contester une valeur qu'elle juge trop basse. Les terres louées par bail à long terme bénéficient, sous conditions, d'une exonération partielle de droits (article 793 du code général des impôts). Un rapport écrit, appuyé sur des ventes identifiées, est la meilleure justification.

Quel est le prix d'un hectare de prairie ?
Sur les 164 489 ventes de terres et prés de plus de 1 ha enregistrées de 2021 à 2025 et rattachées à une petite région agricole, le prix médian est de 4 680 € par hectare pour les lots en prés et de 5 520 € pour les lots en terres labourables, tous secteurs confondus. À petite région égale, l'écart médian est de 9 % en défaveur des prés, mais il dépasse 20 % dans une zone sur quatre et disparaît dans une autre sur quatre. Le simulateur applique l'écart mesuré dans votre petite région lorsque les ventes y sont assez nombreuses, dans la limite de 15 % ; à défaut, celui du département ou de la France entière.

Pourquoi faut-il laisser ses coordonnées pour imprimer le rapport ?
Le calcul à l'écran est libre et sans inscription, et il le reste. Le rapport imprimable est réservé aux abonnés de notre lettre d'information : il suit le plan d'une Étude de valorisation foncière (votre demande, le marché local du département, la synthèse du calcul avec les critères retenus et les limites de la méthode, une page adaptée à votre projet) ; les cartes et l'analyse des ventes locales restent réservées à l'Étude. Nous demandons votre nom, votre adresse e-mail et la nature de votre projet ; l'abonnement se résilie en un clic et vos coordonnées ne sont ni vendues ni cédées.

Les résultats du simulateur ont-ils une valeur contractuelle ?
Non. Comme pour tous les outils et calculatrices de ma-propriete.fr, la fourchette est indicative : elle repose sur le barème de la petite région et sur vos déclarations, sans visite ni analyse des ventes de la commune. Elle ne constitue ni une expertise, ni un avis de valeur.

Les résultats fournis par ce simulateur sont donnés à titre indicatif, à partir du barème 2025 et des ventes enregistrées de 2021 à 2025. Ils ne constituent ni une expertise, ni un avis de valeur, ni une offre d'achat ou de vente, et ne sauraient engager la responsabilité de ma-propriete.fr. Les données de ventes sont diffusées sous forme de comptages et de statistiques par zone : aucune transaction individuelle n'est affichée.