Terres, prés, vignes et bois • partout en France
Combien valent vraiment vos terres ?
Le barème officiel donne une moyenne par département ou par petite région agricole. Vos parcelles, elles, valent ce que valent leurs sols, leur accès, leur statut libre ou loué et les ventes réellement signées autour d'elles. L'étude de valorisation foncière mesure cet écart, parcelle par parcelle, et vous donne une fourchette de valeur pour vendre, acheter, partager ou apporter en société sans vous tromper de plusieurs milliers d'euros par hectare.
| Parcelle | Nature | Surface | Sol (INRAE) |
|---|---|---|---|
| ZB 9 | Terre | 3,12 ha | Rendisol |
| ZB 14 | Terre | 5,48 ha | Calcisol |
| ZB 15 | Pré | 2,04 ha | Fluviosol |
| Date | Commune | Surface | €/ha |
|---|---|---|---|
| 03/2025 | Busserotte | 4,8 ha | 2 700 |
| 11/2024 | Poiseul | 7,1 ha | 2 450 |
| 06/2024 | Aignay | 2,3 ha | 2 180 |
| 02/2023 | Busserotte | 11,6 ha | 2 620 |
Terres libres : 2 430 €/ha (min 1 900 • max 3 200)
Pourquoi le prix moyen ne suffit pas
Le prix moyen des terres se trouve gratuitement : le barème publié chaque année au Journal officiel, les statistiques de la SAFER, notre observatoire du prix des terres. Ces chiffres sont justes et ils sont utiles pour se situer. Mais ils décrivent la moyenne d'un département ou d'une petite région agricole : il n'existe pas de prix officiel par commune, et encore moins par parcelle.
Entre deux parcelles voisines, les écarts de 30 à 50 % sont fréquents : qualité et profondeur du sol, drainage, accès, forme de l'îlot, zonage, servitudes, et surtout statut libre ou loué, dont l'écart réel varie du simple au double selon les petites régions agricoles. Fixer un prix de vente, accepter une offre, répartir une succession ou apporter des terres en société sur une moyenne, c'est accepter une erreur de plusieurs milliers d'euros par hectare, dans un sens ou dans l'autre.
L'étude de valorisation foncière remplace la moyenne par une valeur argumentée : celle de vos parcelles, confrontée aux ventes réellement signées chez les notaires autour d'elles.
Même barème, trois valeurs
- 1Parcelle en pente, enclavée, sol superficiel : 1 950 €/ha
- 2Parcelle de sol moyen, drainage médiocre : 2 300 €/ha
- 3Parcelle de sol profond, bon accès, îlot régulier : 2 900 €/ha
Exemple sur le barème 2025 d'une petite région agricole, terres libres. Le statut loué ajoute un second écart, propre à chaque petite région.
Dans quelles situations elle vous sert
Vous vendez des parcelles
À un voisin, à votre fermier, à un investisseur, ou par annonce.
Un prix défendable, documenté face à la SAFER et au notaire.
Vous achetez ou faites une offre
Terres libres ou louées, avec ou sans reprise d'exploitation.
Une offre argumentée, ni surpayée ni refusée pour un chiffre fantaisiste.
Succession, donation, partage
Des héritiers, un notaire, une indivision à sortir.
Une valeur neutre que tout le monde peut lire et vérifier.
Apport ou cession de parts
GFA, SCEA, EARL, société civile : la valeur des terres à l'actif.
Une base chiffrée pour l'acte, l'expert-comptable et l'administration.
Bail rural et droit de préemption
Vente au fermier en place ou en présence d'un fermier.
L'écart libre / loué réel de votre petite région, pas une décote théorique.
Plusieurs îlots, plusieurs acquéreurs
Une exploitation vendue par lots à des investisseurs ou à des voisins.
Une valeur par îlot, cohérente d'un dossier à l'autre. Tarif dégressif.
Ce que vous recevez
Un rapport PDF d'une vingtaine de pages, propre à vos parcelles, suivi d'un échange téléphonique de 20 minutes pour en discuter.
Ce que l'étude n'est pas
Ce n'est pas un chiffre donné à l'oreille, ni un outil automatique qui ignore le statut de vos baux et l'état de vos sols. Ce n'est pas non plus une expertise contradictoire destinée à un tribunal : si votre situation est contentieuse, je vous le dirai au premier échange et vous orienterai.
Elle couvre les terres, prés, vignes et bois. Les bâtiments, les étangs, les installations de chasse et les carrières relèvent d'une évaluation spécifique, sur devis ou auprès d'un confrère.
Elle n'est pas réalisée en Alsace-Moselle (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle) : les ventes notariées n'y sont pas publiées dans la base DVF.
Estimateur gratuit, étude ou expertise : laquelle vous faut-il ?
| Vous voulez | Estimateur automatique en ligne (gratuit) | Étude de valorisation foncière | Expertise contradictoire |
|---|---|---|---|
| Un ordre de grandeur | Oui, par parcelle, d'après les ventes | Oui, et expliqué | Oui |
| Vos parcelles, pas la moyenne | En partie : la nature cadastrale, pas l'état réel | Oui : sols, pentes, accès, forme, contraintes, baux | Oui, avec visite |
| Le statut libre ou loué | Une décote forfaitaire ou adaptée au territoire | L'écart réel de votre petite région agricole | Oui |
| Les ventes autour de chez vous | Oui, brutes | Oui, triées, cartographiées, commentées | Oui |
| Un document à présenter | Un PDF automatique | Un rapport signé par un expert en évaluation | Un rapport opposable |
| Un interlocuteur | Non | Oui : 20 minutes d'échange inclus | Oui |
| Délai | Immédiat | 10 jours ouvrés | 3 à 8 semaines |
| Prix | 0 € | 150 à 250 € TTC Surcoût possible si les parcelles sont de natures différentes (terres, bois, vignes) ou distantes de plus de 3 km | 700 à 1 500 € et plus |
Les prix et délais des expertises contradictoires sont ceux affichés publiquement par des cabinets en 2026 ; ils varient selon le dossier.
Comment ça se passe
Vous commandez en deux minutes
Commune, références cadastrales (ou surface approximative) et situation des terres, dans le formulaire ci-dessous.
Je confirme et vous réglez
Confirmation par e-mail sous 24 h ouvrées, avec les éventuelles questions ; règlement par carte bancaire, virement ou prélèvement SEPA. Devis préalable si les parcelles sont de natures différentes (terres, bois, vignes) ou distantes de plus de 3 km.
J'analyse vos parcelles
Extraction des ventes notariées, barème de votre petite région, sols, urbanisme, puis analyse et rédaction. C'est moi qui fais ce travail, pas un algorithme.
Vous recevez l'étude et nous en parlons
PDF livré sous 10 jours ouvrés, puis 20 minutes au téléphone pour répondre à vos questions et préparer la suite.
Deux formules, un tarif clair
Étude de marché locale
Pour vous situer avant de vendre ou d'acheter, sans parcelle précise.
- Les facteurs qui font la valeur des terres dans votre secteur
- Le barème officiel de votre petite région agricole, libre et loué
- Les ventes de terres de la commune et des communes voisines sur 5 ans
Étude de valorisation foncière
Pour connaître la valeur de vos parcelles et la défendre.
- Tout le contenu de l'étude de marché locale
- La cartographie de vos parcelles : cadastre, sols, pentes, haies, urbanisme, contraintes environnementales
- L'analyse de chaque parcelle et de son statut
- Les ventes comparables, triées et cartographiées
- La fourchette de valeur et la synthèse argumentée
- 20 minutes d'échange téléphonique
Surcoût possible, annoncé avant de commencer, si les parcelles sont de natures différentes (terres, bois, vignes) ou distantes de plus de 3 km.
Commander mon étudeMise à jour
Votre projet a pris du temps ? Je remets l'étude à jour avec les ventes et le barème publiés depuis.
- Nouvelles transactions dans le rayon étudié
- Barème de l'année en cours
- Fourchette de valeur actualisée
Notaires, experts-comptables, conseillers en gestion de patrimoine, avocats : dossiers multiples, valeur par îlot cohérente d'un dossier à l'autre, tarif dégressif et délai garanti. Dites-moi en deux lignes de quoi il s'agit.
Demander une propositionDeux études, deux décisions
Isabelle souhaitait acheter des terres louées en Normandie et poursuivre la location à l'agriculteur en place. Le propriétaire était sous tutelle et le notaire ne pouvait pas lui indiquer de prix. L'étude a chiffré les parcelles en tenant compte du statut locatif particulier : son offre a été acceptée, à un prix équitable pour elle et pour le vendeur.
Acquéreur particulier, Normandie
Une société de grandes cultures souhaitait céder plusieurs îlots à des investisseurs distincts. Son expert-comptable m'a confié l'évaluation : six dossiers, une méthode commune, une valeur par îlot cohérente avec les ventes du secteur, et des cessions négociées sur une base que chaque acquéreur pouvait vérifier.
Société agricole, grandes cultures, dossier prescrit par un cabinet d'expertise comptable
Qui réalise votre étude
Bernard Charlotin, expert en évaluation immobilière
Trente ans de foncier rural : conseil aux agriculteurs, gestion de patrimoine, transactions d'exploitations agricoles et viticoles, puis la création de ma-propriete.fr, premier portail d'annonces immobilières rurales. Je réalise chaque étude moi-même, de l'extraction des ventes à la rédaction de la synthèse, et c'est moi que vous aurez au téléphone.
- Expert en évaluation immobilière, membre du SEEIF
- Formation comptable, conseil économique et patrimonial
- Ancien cofondateur d'une agence de transactions agricoles et viticoles
- Auteur de l'observatoire du prix des terres de ma-propriete.fr
ma-propriete.fr n'est ni une agence ni un acquéreur : l'étude n'a pas d'autre intérêt à servir que le vôtre. En savoir plus sur mon parcours
Vos questions
Quelle différence avec le prix des terres que je trouve gratuitement ?
Le prix publié est une moyenne : celle des ventes d'un département ou d'une petite région agricole, toutes qualités et tous statuts confondus. Il n'existe pas de prix officiel par commune. L'étude part de vos parcelles (sols, accès, forme, bail) et les compare aux ventes signées autour d'elles. Vous obtenez une fourchette pour vos terres, pas pour la moyenne de votre région. Pour vous situer d'abord, consultez l'observatoire du prix des terres, gratuit.
Mes terres sont louées par bail rural. Est-ce pris en compte ?
Oui, et c'est souvent le point le plus important. Une terre louée ne vaut pas une terre libre, mais l'écart n'est pas une décote nationale : il dépend de votre petite région agricole, et il s'inverse parfois. L'étude utilise l'écart réel observé localement, pas un pourcentage théorique.
Est-ce une expertise utilisable devant un tribunal ?
Non. C'est une étude de valorisation documentée, faite pour négocier, fixer un prix, préparer un acte chez le notaire, répartir une succession ou arrêter une valeur d'apport. En cas de contentieux, une expertise contradictoire est nécessaire ; je vous le dirai dès le premier échange.
Quels biens pouvez-vous étudier ?
Les terres, prés, vignes et bois, en France métropolitaine et dans les départements d'outre-mer. Les bâtiments d'exploitation, maisons, étangs, installations de chasse ou carrières demandent une évaluation spécifique : je vous oriente ou j'établis un devis. Je ne réalise pas d'étude en Alsace-Moselle (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle) : les ventes notariées n'y sont pas publiées dans la base DVF, il n'y a donc pas de ventes comparables à analyser.
Que dois-je fournir ?
La commune et les références cadastrales de vos parcelles (section et numéro, sur votre relevé de propriété ou votre avis de taxe foncière). À défaut, la surface approximative et le lieu-dit suffisent pour démarrer. Si vous avez un bail ou un plan, c'est utile, pas indispensable.
Quelles sont vos sources ?
Le barème indicatif de la valeur vénale des terres agricoles publié au Journal officiel (données SAFER et ministère de l'Agriculture), les Demandes de valeurs foncières (DVF) publiées par l'administration fiscale à partir des actes notariés, le cadastre, la carte des sols de l'INRAE, le Géoportail de l'IGN (pentes, haies, zonages environnementaux, captages d'eau, zones défavorisées), le registre parcellaire graphique de la PAC et le Géoportail de l'urbanisme. Chaque chiffre de l'étude est sourcé.
Combien de temps faut-il ?
Dix jours ouvrés après réception des références cadastrales et du règlement. Si le dossier est plus complexe (parcelles de natures différentes, parcelles distantes de plus de 3 km, plusieurs communes), je vous donne un délai et un devis avant de commencer.
Comment commander et payer ?
Remplissez le formulaire ci-dessous. Vous recevez une confirmation par e-mail sous 24 h ouvrées avec le récapitulatif et les modalités de règlement : carte bancaire, virement ou prélèvement SEPA. L'étude démarre à réception du règlement.
Pouvez-vous me donner un chiffre rapide, sans étude ?
Non, et vous ne devriez pas le vouloir : un chiffre sans analyse vaut ce que vaut la moyenne. Si votre besoin est seulement de vous situer, l'étude de marché locale à 150 € TTC est faite pour cela, et l'observatoire des prix est gratuit.
Commander votre étude
Vous préférez en parler d'abord ?
Quinze minutes suffisent pour savoir si l'étude répond à votre situation et laquelle choisir.
02 57 62 08 78Du lundi au jeudi, 9 h – 17 h 30 ; le vendredi, 9 h – 12 h 30. Si je suis en rendez-vous, laissez un message : je rappelle dans la journée.
Choisir un créneauPour aller plus loin avant de commander : comment évaluer le prix d'un terrain agricole et la présentation de l'étude en vidéo.
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