Calculateur de plus-value
immobilière

Abattements par durée de détention, surtaxe, exonérations, LMNP :
l'impôt sur votre vente calculé en détail — gratuitement et en temps réel

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Combien l'administration fiscale prélèvera-t-elle sur la vente de votre bien ? Notre calculateur de plus-value immobilière détermine instantanément votre plus-value brute, votre plus-value imposable après abattements pour durée de détention, puis l'impôt sur le revenu à 19 %, les prélèvements sociaux à 17,2 % et la surtaxe sur les plus-values élevées que la plupart des simulateurs oublient. Résidence secondaire, bien locatif, terrain à bâtir, terre agricole, logement loué en meublé (LMNP) : toutes les options sont couvertes — forfaits ou frais réels, donation ou succession, abattement exceptionnel — et le résultat, détaillé poste par poste, est imprimable librement.

Comment se calcule la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est le gain réalisé lors de la vente d'un bien : la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. Mais le fisc ne compare pas les deux prix bruts. Le prix de cession est diminué des frais supportés pour vendre (diagnostics obligatoires, mainlevée d'hypothèque). Le prix d'acquisition est au contraire majoré des frais d'achat et des travaux — ce qui réduit d'autant la plus-value brute. Des abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite pour obtenir la plus-value imposable, sur laquelle sont calculés l'impôt et les prélèvements sociaux.

Exemple : une maison de campagne achetée 200 000 € et revendue 300 000 € après 14 années pleines de détention. Avec le forfait frais d'acquisition (15 000 €) et le forfait travaux (30 000 €), la plus-value brute retombe à 55 000 €. Après abattements, l'imposition totale ressort à environ 12 900 € — loin des 36 200 € qu'annoncerait un calcul « à la louche » de 36,2 % sur 100 000 €. D'où l'intérêt d'un calcul précis avant de signer.

Frais et travaux déductibles : forfaits ou frais réels

Deux majorations du prix d'acquisition font toute la différence :

• les frais d'acquisition : au réel (frais de notaire, droits d'enregistrement payés à l'achat — retrouvez-les avec notre calculateur de frais de notaire) ou au forfait de 7,5 % du prix d'achat, sans justificatif. Le forfait est réservé aux acquisitions à titre onéreux : pour un bien reçu par donation ou succession, ce sont les frais réels (droits de mutation à titre gratuit, frais d'acte) qui s'ajoutent à la valeur déclarée ;
• les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés par des entreprises : au réel sur factures, ou au forfait de 15 % du prix d'achat dès lors que le bien bâti est détenu depuis plus de 5 ans — sans justificatif, même si aucuns travaux n'ont été réalisés. Les travaux déjà déduits de vos revenus fonciers et ceux réalisés vous-même sont exclus du réel.

Notre calculateur vous laisse choisir, poste par poste, entre forfait et réel : comparez les deux, l'écart d'impôt peut se chiffrer en milliers d'euros.

Abattements pour durée de détention : exonération à 22 et 30 ans

Plus vous détenez le bien longtemps, moins la vente est taxée. L'abattement court à partir de la 6e année pleine de détention, à des rythmes différents pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux :

Durée de détention	Abattement — impôt sur le revenu (19 %)	Abattement — prélèvements sociaux (17,2 %)
Moins de 6 ans	0 %	0 %
De la 6e à la 21e année	6 % par an	1,65 % par an
22e année	4 %	1,60 %
De la 23e à la 30e année	exonération acquise (22 ans)	9 % par an
Exonération totale	22 ans	30 ans

Attention au décompte : il se fait en années pleines, de date à date. Un bien acheté le 10 mars 2010 et vendu le 5 mars 2026 ne compte que 15 années pleines. À quelques semaines près, un report de signature peut faire gagner une année d'abattement : notre graphique « Et si vous vendiez plus tard ? » visualise l'impôt année par année jusqu'à l'exonération totale.

Quel taux d'imposition en 2026 ? 19 % + 17,2 % + surtaxe éventuelle

La plus-value imposable supporte l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit 36,2 % au total avant abattements. Bon à savoir : la hausse de la CSG sur les revenus du capital votée pour 2026 (taux global porté à 18,6 %) ne s'applique pas aux plus-values immobilières, qui restent à 17,2 %.

S'y ajoute, lorsque la plus-value imposable à l'IR dépasse 50 000 €, la taxe sur les plus-values immobilières élevées : un barème progressif de 2 % à 6 % (avec mécanisme de lissage aux entrées de tranches), qui peut porter la taxation totale à plus de 42 %. Deux subtilités que notre calculateur intègre : le seuil de 50 000 € s'apprécie par cédant — un couple qui vend un bien détenu à parts égales n'est surtaxé qu'au-delà de 100 000 € de plus-value imposable — et les terrains à bâtir en sont exclus.

Les exonérations à connaître avant de vendre

La première exonération est celle de la résidence principale : totale, sans condition de durée, dès lors que le logement est votre résidence effective et habituelle au jour de la vente (ou vendu dans un délai normal après le déménagement). Les dépendances vendues avec elle (garage, jardin) suivent le même régime. Les autres cas d'exonération les plus fréquents :

• prix de vente inférieur ou égal à 15 000 € (apprécié par cédant et par bien) — utile pour les petites parcelles rurales ;
• première cession d'un logement autre que la résidence principale, si vous n'étiez pas propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 dernières années et que vous remployez le prix dans l'achat de celle-ci sous 24 mois ;
• retraités et invalides de condition modeste, sous conditions de revenu fiscal de référence et de non-assujettissement à l'IFI ;
• expropriation avec remploi de 90 % de l'indemnité sous 12 mois, et droit de délaissement ;
• cession à un organisme de logement social ou à un opérateur s'engageant à construire des logements sociaux ;
• non-résidents : exonération spécifique jusqu'à 150 000 € de plus-value nette sous conditions.

Enfin, un abattement exceptionnel de 60 % (porté à 85 % en cas d'engagement de production de logements sociaux ou intermédiaires) s'applique aux ventes conclues en zones tendues (A, A bis, B1) lorsque l'acquéreur s'engage à construire du logement collectif : le dispositif, issu de la loi de finances 2024, a été prorogé pour les promesses de vente signées jusqu'à fin 2027. Notre calculateur permet de le simuler.

Vente d'un bien loué en meublé (LMNP) : la donne a changé

Depuis la loi de finances 2025 (ventes réalisées à compter du 15 février 2025), les amortissements déduits au régime réel par les loueurs en meublé non professionnels sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : ils viennent minorer le prix d'acquisition, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable — y compris pour les amortissements pratiqués avant 2025. Les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) échappent à cette réintégration, et les abattements pour durée de détention restent applicables.

Si vous vendez un gîte ou un meublé de tourisme, renseignez le cumul de vos amortissements dans les options du calculateur pour mesurer l'impact réel. Et avant d'acheter, chiffrez le projet complet avec notre simulateur d'investissement en location de vacances.

Plus-value sur les biens ruraux : terres, bois, terrains devenus constructibles

Les terres agricoles, prés et bois vendus par un particulier suivent le régime général des plus-values immobilières — avec deux particularités : le forfait travaux de 15 % ne s'applique pas aux biens non bâtis, et l'exonération des cessions inférieures à 15 000 € trouve souvent à s'appliquer sur les petites parcelles. Les ventes de terrains à bâtir échappent à la surtaxe sur les plus-values élevées, mais peuvent déclencher deux taxes spécifiques que ce calculateur ne chiffre pas : la taxe communale sur les terrains devenus constructibles (si la commune l'a instituée) et la taxe nationale sur la première cession de terrains rendus constructibles après le 13 janvier 2010, calculées sur le rapport entre prix de vente et prix d'achat. Si votre terrain a été récemment classé constructible, interrogez votre notaire : le cumul peut être significatif.

Pour situer votre bien sur le marché avant de fixer un prix, consultez notre observatoire des prix de l'immobilier rural et nos études sur la valeur des terres. Et si vous vendez pour racheter, anticipez le budget de la prochaine acquisition avec le calculateur de plan de financement et le calculateur de capacité d'emprunt.

Qui déclare et qui paie ? Le rôle du notaire

Bonne nouvelle : vous n'avez presque rien à faire. Le notaire calcule la plus-value, établit la déclaration n° 2048-IMM (ou 2048-TAB pour un terrain à bâtir) et prélève l'impôt directement sur le prix de vente le jour de la signature : vous percevez un net vendeur. L'année suivante, vous reportez simplement la plus-value imposable sur votre déclaration de revenus (formulaire 2042-C, case 3VZ) : elle est prise en compte dans le revenu fiscal de référence mais n'est pas imposée une seconde fois. En cas d'exonération totale, aucun report n'est nécessaire — sauf pour l'exonération « première cession avec remploi », à porter case 3VW.

Questions fréquentes

Le calculateur est-il gratuit ?
Oui, comme tous les outils et calculatrices de ma-propriete.fr : sans inscription, sans limite et sans transmission de vos données, qui restent dans votre navigateur.

Combien d'années pour ne plus payer d'impôt sur la plus-value ?
22 années pleines pour l'impôt sur le revenu, 30 années pleines pour les prélèvements sociaux. Entre les deux, seuls les 17,2 % de prélèvements sociaux subsistent, sur une base réduite.

La plus-value d'une résidence secondaire est-elle toujours imposée ?
Non : outre la détention de 30 ans, vous pouvez bénéficier de l'exonération « première cession d'un logement autre que la résidence principale » si vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale et remployez le prix dans son acquisition sous 24 mois.

Les frais d'agence réduisent-ils la plus-value ?
S'ils sont à votre charge de vendeur, ils viennent en diminution du prix de cession. S'ils sont à la charge de l'acquéreur et mentionnés comme tels, ils ne majorent pas votre prix de vente taxable. À l'achat, les frais d'agence payés s'ajoutent au prix d'acquisition au réel.

Comment est imposée la vente d'un bien reçu par donation ou succession ?
Le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée dans l'acte de donation ou la déclaration de succession, majorée des droits de mutation et frais d'acte réellement payés. La durée de détention court à compter de la donation ou du décès — ce qui remet les compteurs d'abattement à zéro, mais sur une valeur d'entrée souvent proche du prix de revente.

Comment imprimer mes résultats ?
Cliquez sur « Imprimer les résultats » : un document reprenant vos paramètres et le détail complet du calcul s'ouvre, prêt à imprimer ou à enregistrer en PDF.

Les résultats m'engagent-ils, ou engagent-ils ma-propriete.fr ?
Non. Les résultats sont purement indicatifs, sans valeur contractuelle, et ne sauraient engager la responsabilité de ma-propriete.fr. Seul le notaire chargé de la vente établit le calcul définitif de l'impôt.

Les résultats fournis par ce calculateur sont donnés à titre indicatif, sur la base des règles applicables en 2026 aux plus-values immobilières des particuliers (articles 150 U et suivants et 1609 nonies G du code général des impôts), susceptibles d'évoluer. Certains régimes particuliers (parts de SCI, non-résidents, exonérations sous conditions de ressources…) ne sont pas intégrés. Ils ne constituent ni une déclaration fiscale, ni un conseil juridique ou fiscal, et ne sauraient engager la responsabilité de ma-propriete.fr. Seul le notaire chargé de la vente établit le calcul définitif.

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